2015年03月12日

「収益物件」その1

最近俄然注目を浴びている「売りアパート」等の収益物件、現在の低金利を考えると確かに魅力的。利回り8%なら単純計算で13年で元が取れる計算です。
ただし、あくまで通常表示されている利回りは「満室想定」であることをお忘れなく。今や半分近く空室のアパートも珍しくはありません。家賃も将来下がることはあっても、上がることはまずありえません。
また、実質利回り計算には物件取得経費、維持費も算入する事が必要です。
物件取得に関わる経費には「仲介手数料・登記費用・不動産取得税等」。維持費には「固定資産税・管理会社に支払う管理費・共用部分の水道光熱費・J−COM費用・建物修繕費等」が考えられます。それらの費用に加え上記「空室率」や「将来の家賃の値下がり」も考慮し検討するべきでしょう。
特に金融機関からの満額借り入れで物件購入される方、一歩間違えると元利金の支払いが家賃収入を上回る事だって。
もう一点はいざと言う時に売却できるような物件を選ぶこと。「利回り」に惹かれて将来売却できないような物件(土地)を買わないように注意してください。

次回詳しく書きますが、経費の優遇を考えて法人を設立して物件を購入される方。しかも満額近い借入れの場合には「家賃収入で法人の利益は上がっても元金の返済で手元現金がなくなっていく」と言う現象が起きてくるんです。次の機会に数式入りで説明します。



不動産についてのご相談は「株式会社常栄」まで、随時無料不動産相談を行っております。ご所有地の適正価格の調査はもちろん「この物件を購入して大丈夫かな?」「この価格で売却するけど妥当なのかな?」等どんな小さい相談でも、お気軽に連絡ください。
東京都知事(14)第11134号
株式会社 常栄
国分寺市南町3−23−3
042−323−6664 株式会社常栄ホームページ
☆営業電話は1本もいたしません
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2015年03月06日

「売り先行」「買い先行」

ご自宅を売却して新たに不動産を購入する場合に「先に買いの契約をしたが、自宅が売れなくて困っている」と悩んでいる方が結構いらっしゃいます。
「○○○○万円なら売れますので先に買いの契約をしましょう。そうしないとこの物件、売れてしまいますよ」と言われても現在のお住まいにローンが残っている場合は慎重に行動しましょう。
「住宅情報誌等で自宅マンションの相場がわかっているから大丈夫」と言う方、知っているかとは思いますが住宅情報誌に載っている価格はあくまで「売出し価格」で「成約価格」ではありません。
万一「買い」の残金決済までに自宅が売れなければ一時的に自宅と購入物件の2重の支払いになります。融資は受けられても、いつ自宅が売れるかわかりませんし、耐え切れず最終的に大幅値下げをする事になる可能性も。物件って売り急ぐとなかなか売れないものなんですよね。
もし「買い」を先行するなら@「自宅が相場より安くしか売れなくても構わないので是非今欲しい」と思うくらいの物件が見つかった時かA不動産会社の「買取保証制度」の買取保証額で売れれば十分納得の方。
弊社が「売り買い」の仲介をする場合には基本的に「売り先行」。「売り」の契約を済ませ、ローンの内定も取ってから「買い」の契約をしていただきます(できれば売りの決済を済ませてから、仮住まいして買う物件を探してほしいくらいです)。
慎重すぎていい物件を買いそびれる事もあるでしょう、それでもいいんです。物件は縁物、必ずまた気に入る物件が現れます。

不動産についてのご相談は「株式会社常栄」まで、随時無料不動産相談を行っております。ご所有地の適正価格の調査はもちろん「この物件を購入して大丈夫かな?」「この価格で売却するけど妥当なのかな?」等どんな小さい相談でも、お気軽に連絡ください。
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2015年03月03日

「埋蔵文化財包蔵地」

『埋蔵文化財包蔵地』たまに広告でも見かけますが、地中に「遺跡」がある可能性のある土地。場所によって重要度が異なり、工事の内容によって調査の内容も変わってきます。国分寺では、かなり広い範囲がこの対象地になります。
まずは建物を建てる前の調査費用、個人住宅であれば基本個人負担はありません(我々業者の場合には基本自費負担、弊社が以前国分寺市内で10区画の開発行為を行った時には約600万円くらいかかりました。ただし遺跡調査費用は売主様負担の契約だったため助かりましたが)。調査内容も重要な地域以外で木造2階建であれば、役所による立会いがある程度。ただし、建物の構造や場所によって調査内容が大きく異なり本調査になる可能性もあるので念のため役所で確認してみましょう。
と言うのは費用負担が無くても調査完了まで時間がかかる場合があるから。市町村によっては予算の関係上かなりの期間工事着工できない事もありえます。特に深く基礎を掘ったり(地下室工事、杭工事含む)、重要な地域の土地を購入する時は調査日程の確認もお忘れなく。

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埋蔵文化財包蔵地については「東京都生涯学習情報ページ」で調べる事もできます。

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