2015年04月26日

「原野商法」

1960年代〜に流行った「価値のない土地」を売りつける商法で未だに困っている方がたくさんいらっしゃいます。市役所の不動産相談員をしていた時にも「原野商法で買った土地を処分したい」と何名か相談に来られた方がいました。当時の売主の会社はとっくに無くなっているし、図面もおおざっぱで該当地の詳しい場所さえ完全には特定できない場合が多いのが現状。多くの場合、隣地との境界もはっきりしておらず「売却」できる可能性はほとんどないと言っていいでしょう。
記憶に残っているのが市役所に相談に来られた1人の方のこの言葉。「息子に『相続したくないから親父が生きてる間に責任もって処分してくれと』言われているんですが何とかできないでしょうか」。
何とかしてあげたいけど解決は難しい。無料でも引き取ってくれる人がいないんです、市町村に寄付をしようと思っても簡単に受けてはもらえません。
そんな土地を所有している事のデメリットは何でしょう。「原野」と呼ばれるほどの土地、固定資産税はほとんど課税されていない事が多いと思います。考えられるのは2次被害の問題、原野商法で騙された方(相続があった場合には相続人)の住所氏名は該当地の地番さえわかれば登記簿で誰でも知る事が出来ます。「その土地を欲しい人がいます。売却するためには測量が必要です」と言って測量費用や造成費用を騙し取る問題もよくニュースになっていますよね。
そんなセールスの電話や手紙が来るのは本当に迷惑だけど、他にも資産がある人の場合には相続していくしかないんです。あるいは相続人のいない知人や相続財産のない(相続放棄をしてもかまわない)親族に寄付するしか考えられない。
相続を繰り返して、子供や孫に対して「失敗の教訓」とするのも悪くないかも。ずっと相続を繰り返して持っていれば将来高速道路計画地等に引っかかる可能性もゼロではないですよ。

不動産についてのご相談は「株式会社常栄」まで、随時無料不動産相談を行っております。ご所有地の適正価格の調査はもちろん「この物件を購入して大丈夫かな?」「この価格で売却するけど妥当なのかな?」等どんな小さい相談でも、お気軽に連絡ください。
東京都知事(14)第11134号
株式会社 常栄
国分寺市南町3−23−3
042−323−6664 株式会社常栄ホームページ
☆営業電話は1本もいたしません
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2015年04月19日

「風致地区」

「風致地区」都市内外の自然美を維持保存するために創設された制度で、指定された地区においては、建設物の建築や樹木の伐採などに一定の制限が加えられます。この近辺では「玉川上水沿い」が有名ですね。
風致地区での建築制限で一番注意するのは「外壁後退」。第2種風致地区の場合、基本建物は隣地境界線から「道路側2.0m、他3方1.5m」離さなくてはなりません。大きい敷地ならまだしも、普通の大きさの土地でそんな制限があったら建物が建たなくなっちゃいますよね。
そこで敷地面積が小さい場合には緩和条件が定められています。敷地面積が100u〜120uの場合@3方向緩和(道路側2m、他3方1.0m)A2方向緩和(道路側1.2m、1方0.7m、他2方1.5m)等組み合わせはいろいろ。
風致地区の土地を購入される場合には、契約前にどんな建物が建てられるかを細かく調べておく事が必要です。購入してから「こんなに下がったら建物が入らないよ」と気付いても遅いですよ。

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2015年04月08日

「マンション賃貸詐欺」

今回のトラブルも本当にあった話。
17〜18年前、都心のリフォーム済の中古マンションを購入して再販売する事になりました。販売活動は知り合いの業者に依頼、鍵は案内時に便利なように現地のキーボックスに置いておくことに。
金額が高いこともあってなかなか売れずに数か月、ある日販売業者が問い合わせがあったお客様を案内しようと現地に行ったところ荷物を室内に運んでいる人がいたそうなんです。事情を聞くと「この部屋を借りたものです」との事。なんと勝手に現地の鍵をコピーして、この物件を賃貸契約した人間がいたみたい。
詳しい経緯まではわかりませんでしたが、とにかく物件は弊社の所有物、少し揉めましたが荷物は撤去してもらいました。かわいそうなのは借主さん、契約の内容は不明ながらきっと敷金、礼金、前家賃も取られたでしょう。おまけに引っ越し代金も払って荷物を運んできたのに。すぐに判明する事が確実な「詐欺」、こんな事をする人間がいる事に驚きました。
その後警察が事情を聴きに来ることもなかったので事件にはならなかったのかな、物件も無事に売れました。ただ、購入者が近隣の方からこの出来事を聞いたようで「怖いから盗聴器が仕掛けられていないか専門家に頼んで調べてください」と言われて調査、余分な費用まで掛かりました。
考えてみれば、鍵さえあれば水道やガスは誰でも開栓できますよね。現空の物件をお持ちの方、たまには見に行った方がいいですよ。ひょっとすると同じように騙された誰かが住んでるかも。

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