2015年05月28日

「囲い込み問題」その2

前回に続いて「囲い込み問題」。
「近所にわからないように売りたい」「多少金額が下がっても確実に業者に売りたい」等事情がある方は別にして、一般的には高く売りたい財産。
広く情報を提供してお客様を探してくれてると思ったら、他社には教えずに自社だけでお客様を探していてなかなか売れない「囲い込み」状態。これは売却を依頼した方にとっては大問題です。
それでは「囲い込み」をされないようにするにはどうすればいいのでしょう。
信用のおける人間に任せるのが一番ですが、売却を委任する際に
1、レインズ(委任を受けた業者が義務づけられるネット登録)に図面も登録してもらう。
2、図面上に細かい住居表示も入れてもらう。
3、図面に地図も入れてもらう。
4、「囲い込み」をしないよう営業マンに念を押す。もし「囲い込み」をしたら監督官庁に申し入れをします  と伝える。
以上これだけやればほぼ大丈夫でしょう。
それでも心配な方は連絡いただければもっと別な方法もお教えします。売却の相場もアドバイスいたしますのでご連絡ください。

不動産についてのご相談は「株式会社常栄」まで、随時無料不動産相談を行っております。ご所有地の適正価格の調査はもちろん「この物件を購入して大丈夫かな?」「この価格で売却するけど妥当なのかな?」等どんな小さい相談でも、お気軽に連絡ください。
東京都知事(14)第11134号
株式会社 常栄
国分寺市南町3−23−3
042−323−6664 株式会社常栄ホームページ
☆営業電話は1本もいたしません
posted by jo-ei at 00:02| Comment(0) | 日記

2015年05月23日

「囲い込み問題」

今回は最近ニュースで話題になっている「囲い込み問題」について。このブログでも以前「媒介契約」の項目で軽く書かせていただきましたが不動産業者にとって非常に書きづらい問題です。
まず内容を簡単に説明すると
1、不動産業者が一般の方から良い物件の売りを頼まれる。
2、不動産業者は他の会社に横やりを入れられないように「専属専任媒介」を取る。
3、専属専任媒介を取るとインターネットですべての不動産業者に情報が流れる「レインズ」への登録が義務付けられているので、やむを得ず登録をする。
4、レインズ登録はするが、自社でお客さんを探して売主買主両方から手数料をもらいたいので、他の業者に場所がわからないように図面に地図は入れない。ほかの業者から問い合わせがあっても「もう商談中です」と言って紹介させない。
5、結果自分の会社のお客さんだけにしか紹介しないので、なかなか売れない。
6、最後はすごく安く売る羽目になる。
以上。お客様はそんな事は全く知らずに「頑張ってますが、なかなか問い合わせも無くて」と言う営業マンの言葉を信じてひたすら待って、その後値引きをしていくわけです。怖いですね。
これは営業マンを多く抱える業者によくみられる行為です。なぜなら営業マンをたくさん抱えていれば経費もかかるので1件当たりの契約の手数料を大きくする必要があるし、その会社独自の物件をたくさん作る必要があるから。1〜2人でやっている業者では自分でお客様を見つけるのは至難の業ですから手数料は売主様から頂ければ十分。
でも一概に大きい業者に売りを頼むのが良くないかと言えばそうとも限らないのが難しいところ。実際に「囲い込み」をやってるかわからないし、万一やってても高く売却できる場合もあるんです。
これを読んで「なかなか売れないのは頼んだ会社が囲い込みをやってるからじゃないのかな」と不安な方がいましたらご連絡ください。調べられるかもしれません。


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2015年05月06日

「路線価」

「路線価」とは相続税等の計算の基になる土地の価格で道路ごとに毎年7月に国税庁により公表されます。
土地をお持ちの方、将来の相続税の概算を事前に掴んでおくことは大切ですよ。特に今年基礎控除が改正されたので以前は相続税がかからなかった方も要注意。
更に一般的には「路線価は時価の8割程度の価格」と言われているので、それが正しければご所有の土地のおおよその時価も計算する事が出来ます(路線価÷0.8)。
ただし土地の形状は千差万別、「自分が所有する土地、結構高く売れるんだな」と考えがちですがそうはいきません。敷地延長や狭小地、大きすぎる土地や間口の狭い土地、さらには道路を入れる必要のある土地、補正の方法もありますので調べてみてください。
路線価格は上記のような欠点が何もない100〜120uの整形地の価格と考えるべきでしょう。
結果「路線価」はあくまでも参考、「時価」はプロに聞くのが一番です。弊社でも簡易査定を無料で行っておりますのでご利用ください。
路線価はネットで見る事も出来ますよ。

不動産についてのご相談は「株式会社常栄」まで、随時無料不動産相談を行っております。ご所有地の適正価格の調査はもちろん「この物件を購入して大丈夫かな?」「この価格で売却するけど妥当なのかな?」等どんな小さい相談でも、お気軽に連絡ください。
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