2015年03月06日

「売り先行」「買い先行」

ご自宅を売却して新たに不動産を購入する場合に「先に買いの契約をしたが、自宅が売れなくて困っている」と悩んでいる方が結構いらっしゃいます。
「○○○○万円なら売れますので先に買いの契約をしましょう。そうしないとこの物件、売れてしまいますよ」と言われても現在のお住まいにローンが残っている場合は慎重に行動しましょう。
「住宅情報誌等で自宅マンションの相場がわかっているから大丈夫」と言う方、知っているかとは思いますが住宅情報誌に載っている価格はあくまで「売出し価格」で「成約価格」ではありません。
万一「買い」の残金決済までに自宅が売れなければ一時的に自宅と購入物件の2重の支払いになります。融資は受けられても、いつ自宅が売れるかわかりませんし、耐え切れず最終的に大幅値下げをする事になる可能性も。物件って売り急ぐとなかなか売れないものなんですよね。
もし「買い」を先行するなら@「自宅が相場より安くしか売れなくても構わないので是非今欲しい」と思うくらいの物件が見つかった時かA不動産会社の「買取保証制度」の買取保証額で売れれば十分納得の方。
弊社が「売り買い」の仲介をする場合には基本的に「売り先行」。「売り」の契約を済ませ、ローンの内定も取ってから「買い」の契約をしていただきます(できれば売りの決済を済ませてから、仮住まいして買う物件を探してほしいくらいです)。
慎重すぎていい物件を買いそびれる事もあるでしょう、それでもいいんです。物件は縁物、必ずまた気に入る物件が現れます。

不動産についてのご相談は「株式会社常栄」まで、随時無料不動産相談を行っております。ご所有地の適正価格の調査はもちろん「この物件を購入して大丈夫かな?」「この価格で売却するけど妥当なのかな?」等どんな小さい相談でも、お気軽に連絡ください。
東京都知事(14)第11134号
株式会社 常栄
国分寺市南町3−23−3
042−323−6664 株式会社常栄ホームページ
☆営業電話は1本もいたしません
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2015年03月03日

「埋蔵文化財包蔵地」

『埋蔵文化財包蔵地』たまに広告でも見かけますが、地中に「遺跡」がある可能性のある土地。場所によって重要度が異なり、工事の内容によって調査の内容も変わってきます。国分寺では、かなり広い範囲がこの対象地になります。
まずは建物を建てる前の調査費用、個人住宅であれば基本個人負担はありません(我々業者の場合には基本自費負担、弊社が以前国分寺市内で10区画の開発行為を行った時には約600万円くらいかかりました。ただし遺跡調査費用は売主様負担の契約だったため助かりましたが)。調査内容も重要な地域以外で木造2階建であれば、役所による立会いがある程度。ただし、建物の構造や場所によって調査内容が大きく異なり本調査になる可能性もあるので念のため役所で確認してみましょう。
と言うのは費用負担が無くても調査完了まで時間がかかる場合があるから。市町村によっては予算の関係上かなりの期間工事着工できない事もありえます。特に深く基礎を掘ったり(地下室工事、杭工事含む)、重要な地域の土地を購入する時は調査日程の確認もお忘れなく。

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埋蔵文化財包蔵地については「東京都生涯学習情報ページ」で調べる事もできます。

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posted by jo-ei at 18:56| Comment(0) | 日記

2015年02月28日

「媒介契約」その1

不動産の売却を業者に依頼する場合、その業者と「媒介契約」を結ぶことになります。
「媒介」の種類知っていますか?出された書類に何気なく署名押印をしているかもしれませんが、媒介は「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類。
1、「一般媒介」自分で買主を見つける事はもちろん、ほかの業者に重ねて売却を依頼しても構いません。
2、「専任媒介」自分で買主を見つける事は構いませんが、他の業者に売却依頼する事は出来ません。
3、「専属専任媒介」自分で買主を見つけても媒介業者を通さないと契約できません。当然ほかの業者に売却依頼をする事も不可です。
不動産業者は他社を排除するために当然3を希望しますが売主様にとってはどの媒介が一番良いのでしょうか。
1の場合、媒介業者が「他の業者にも依頼されるので、何とか一番先にお客さんを見つけよう」と考えるか「一生懸命やっても他の業者と契約されたら何にもならないから、適当にやろう」と考えるか微妙なところ。
業者さんに勧められて3を選ぶ方が多いと思いますが、3を選ぶリスクもあります。
「専属専任」を結んでしまうと全てお任せ状態。定期的な報告はしてもらう事になりますが書面やメールによる販売活動状況報告だけではどんな売却活動をしているのかわかりません。
業者は専任媒介で売却依頼を受けた物件を業者間でインターネット上オープンにして他業者のお客様にも紹介可能にする義務があります。ただし、良い物件は媒介業者が自分で買主も見つけたいですよね、特に営業マンをたくさん抱えている会社ほど。
中には自社でお客様を見つけようと、他社からの問い合わせに対して?マークの対応をしている業者も。ただし依頼主はそこまで調べる事は出来ません。
結論は「見積もりで一番高い価格を提示した業者」や「ネームバリューがある業者」が一番高く売ってくれるとは限りません。「本当に信用できる業者に依頼する」それが一番大事なことです。
それぞれの「媒介」についてはまた後日。
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