2015年04月26日

「原野商法」

1960年代〜に流行った「価値のない土地」を売りつける商法で未だに困っている方がたくさんいらっしゃいます。市役所の不動産相談員をしていた時にも「原野商法で買った土地を処分したい」と何名か相談に来られた方がいました。当時の売主の会社はとっくに無くなっているし、図面もおおざっぱで該当地の詳しい場所さえ完全には特定できない場合が多いのが現状。多くの場合、隣地との境界もはっきりしておらず「売却」できる可能性はほとんどないと言っていいでしょう。
記憶に残っているのが市役所に相談に来られた1人の方のこの言葉。「息子に『相続したくないから親父が生きてる間に責任もって処分してくれと』言われているんですが何とかできないでしょうか」。
何とかしてあげたいけど解決は難しい。無料でも引き取ってくれる人がいないんです、市町村に寄付をしようと思っても簡単に受けてはもらえません。
そんな土地を所有している事のデメリットは何でしょう。「原野」と呼ばれるほどの土地、固定資産税はほとんど課税されていない事が多いと思います。考えられるのは2次被害の問題、原野商法で騙された方(相続があった場合には相続人)の住所氏名は該当地の地番さえわかれば登記簿で誰でも知る事が出来ます。「その土地を欲しい人がいます。売却するためには測量が必要です」と言って測量費用や造成費用を騙し取る問題もよくニュースになっていますよね。
そんなセールスの電話や手紙が来るのは本当に迷惑だけど、他にも資産がある人の場合には相続していくしかないんです。あるいは相続人のいない知人や相続財産のない(相続放棄をしてもかまわない)親族に寄付するしか考えられない。
相続を繰り返して、子供や孫に対して「失敗の教訓」とするのも悪くないかも。ずっと相続を繰り返して持っていれば将来高速道路計画地等に引っかかる可能性もゼロではないですよ。

不動産についてのご相談は「株式会社常栄」まで、随時無料不動産相談を行っております。ご所有地の適正価格の調査はもちろん「この物件を購入して大丈夫かな?」「この価格で売却するけど妥当なのかな?」等どんな小さい相談でも、お気軽に連絡ください。
東京都知事(14)第11134号
株式会社 常栄
国分寺市南町3−23−3
042−323−6664 株式会社常栄ホームページ
☆営業電話は1本もいたしません
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2015年04月19日

「風致地区」

「風致地区」都市内外の自然美を維持保存するために創設された制度で、指定された地区においては、建設物の建築や樹木の伐採などに一定の制限が加えられます。この近辺では「玉川上水沿い」が有名ですね。
風致地区での建築制限で一番注意するのは「外壁後退」。第2種風致地区の場合、基本建物は隣地境界線から「道路側2.0m、他3方1.5m」離さなくてはなりません。大きい敷地ならまだしも、普通の大きさの土地でそんな制限があったら建物が建たなくなっちゃいますよね。
そこで敷地面積が小さい場合には緩和条件が定められています。敷地面積が100u〜120uの場合@3方向緩和(道路側2m、他3方1.0m)A2方向緩和(道路側1.2m、1方0.7m、他2方1.5m)等組み合わせはいろいろ。
風致地区の土地を購入される場合には、契約前にどんな建物が建てられるかを細かく調べておく事が必要です。購入してから「こんなに下がったら建物が入らないよ」と気付いても遅いですよ。

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2015年03月12日

「収益物件」その1

最近俄然注目を浴びている「売りアパート」等の収益物件、現在の低金利を考えると確かに魅力的。利回り8%なら単純計算で13年で元が取れる計算です。
ただし、あくまで通常表示されている利回りは「満室想定」であることをお忘れなく。今や半分近く空室のアパートも珍しくはありません。家賃も将来下がることはあっても、上がることはまずありえません。
また、実質利回り計算には物件取得経費、維持費も算入する事が必要です。
物件取得に関わる経費には「仲介手数料・登記費用・不動産取得税等」。維持費には「固定資産税・管理会社に支払う管理費・共用部分の水道光熱費・J−COM費用・建物修繕費等」が考えられます。それらの費用に加え上記「空室率」や「将来の家賃の値下がり」も考慮し検討するべきでしょう。
特に金融機関からの満額借り入れで物件購入される方、一歩間違えると元利金の支払いが家賃収入を上回る事だって。
もう一点はいざと言う時に売却できるような物件を選ぶこと。「利回り」に惹かれて将来売却できないような物件(土地)を買わないように注意してください。

次回詳しく書きますが、経費の優遇を考えて法人を設立して物件を購入される方。しかも満額近い借入れの場合には「家賃収入で法人の利益は上がっても元金の返済で手元現金がなくなっていく」と言う現象が起きてくるんです。次の機会に数式入りで説明します。



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