2015年02月28日

「媒介契約」その1

不動産の売却を業者に依頼する場合、その業者と「媒介契約」を結ぶことになります。
「媒介」の種類知っていますか?出された書類に何気なく署名押印をしているかもしれませんが、媒介は「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類。
1、「一般媒介」自分で買主を見つける事はもちろん、ほかの業者に重ねて売却を依頼しても構いません。
2、「専任媒介」自分で買主を見つける事は構いませんが、他の業者に売却依頼する事は出来ません。
3、「専属専任媒介」自分で買主を見つけても媒介業者を通さないと契約できません。当然ほかの業者に売却依頼をする事も不可です。
不動産業者は他社を排除するために当然3を希望しますが売主様にとってはどの媒介が一番良いのでしょうか。
1の場合、媒介業者が「他の業者にも依頼されるので、何とか一番先にお客さんを見つけよう」と考えるか「一生懸命やっても他の業者と契約されたら何にもならないから、適当にやろう」と考えるか微妙なところ。
業者さんに勧められて3を選ぶ方が多いと思いますが、3を選ぶリスクもあります。
「専属専任」を結んでしまうと全てお任せ状態。定期的な報告はしてもらう事になりますが書面やメールによる販売活動状況報告だけではどんな売却活動をしているのかわかりません。
業者は専任媒介で売却依頼を受けた物件を業者間でインターネット上オープンにして他業者のお客様にも紹介可能にする義務があります。ただし、良い物件は媒介業者が自分で買主も見つけたいですよね、特に営業マンをたくさん抱えている会社ほど。
中には自社でお客様を見つけようと、他社からの問い合わせに対して?マークの対応をしている業者も。ただし依頼主はそこまで調べる事は出来ません。
結論は「見積もりで一番高い価格を提示した業者」や「ネームバリューがある業者」が一番高く売ってくれるとは限りません。「本当に信用できる業者に依頼する」それが一番大事なことです。
それぞれの「媒介」についてはまた後日。
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posted by jo-ei at 10:37| Comment(0) | 日記
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