2015年02月20日

「国分寺まちづくり条例」

今回は地元国分寺市の「まちづくり条例」について一言。
ご自宅を購入される一般消費者の方にはあまり関係がありませんが、平成17年に鳴り物入りで施行された条例。
ワンルームマンションや、高層建築物に関する規定もありますが、今回は一般の住宅地についてのみの話です。
「まちづくり条例」はある一定以上の土地面積(通常は500u、崖線地域は300u以上)を開発する場合に適用されますが、細かい条例施行規則を読んでみても凡人の自分にはとにかく非常にわかりにくい。ある程度の広さの土地の購入を検討する場合には毎回市役所に行って条例が適用になるか否かを確認する必要があるほどです。
もし500uの土地を購入して分割する場合、本来ならば100uづつ5区画に分けられるところ条例にかかると1区画125u以上の面積が必要になります(用途地域によります)。しかも道路の中心線から3メートル下がらなければなりません(緩和できる場合も有)。
「それは町がごちゃつかず良いことだ」と思われる方もいるでしょう。
ただし土地の売主様にとっては大問題。たとえば4m道路に40メートル接する土地を売却する場合には1m×40mの40uが道路に取られてしまう、すなわちその分売値が下がると言う事になります。そもそも一般消費者の不動産購入価格は予算が限られています、面積が広いからといってその分高く売れるわけではなく結局は元の売主さん(地主様)の資産価値が減っていく一方。家族3人で3LDKの住宅、敷地は100uあれば十分ではないでしょうか。
また、条例が適用された場合、建築物は隣地から一定の距離を取る事も義務付けられます(壁面後退)。条例適用物件を買われる方は注意が必要です。
その他、我々業者にとって難解なのは「同じ売主から違う建売業者同士が買った隣接の土地が合わせて500u以上の場合、発注する工務店が一緒だと条例適用になるかも」という解釈。他社がどこで建築するかなんて弊社には関係ない事ですし、たまたま隣を購入した業者が同じ工務店を使ったら「同一事業に認定される可能性も」という発想が不思議でなりません。

三鷹市や武蔵野市のように最低敷地面積が決められていればまだしも、国分寺の場合は規定なし。極端に言うと499uの土地であれば道路後退も不要で何区画にでも分割できてしまうのが現状です(別途指導要綱は有)。
「度を過ぎた宅地細分化を防ぐ」と言う目的に関してのみ言えば今の条例よりも、「住居系地域は最低100uの敷地でないと建築確認が取得できません」、こういう規定を作るだけで断然効果があるような気がしますが。

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posted by jo-ei at 09:54| Comment(0) | 日記
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