2015年08月23日

「越境」

不動産売買において意外に多いのが「越境」の問題、自分が物件を見に行く時には必ずチェックすろ事項です。一番多いのが隣地からの樹木の越境。これについては問題になる事はほとんど無く越境部分を伐採することで解決しますが、厄介なのは@建物の一部の越境A電柱や電線(上空通過)等の越境です。
@は隣の家の雨どいや、屋根の一部が自分の敷地に入っている場合。この場合には樹木のように簡単に解消することもできません。更に厳密に言うと越境されている部分は土地の建蔽率、容積率の計算から除外しなくてはならないとも言われています。このような物件を売却する場合、買主様が了承すれば隣の所有者に「建て直す時には越境を解消します」と一筆をもらって取引を行う事になるでしょう。
Aは「越境」とは少し違うかもしれませんが一緒に。この場合問題になるのは物理的+心理的な事。建築に邪魔な場合もありますが、敷地の中に電柱や支線が建っていたり敷地の上を電線が通ってるのが気になるという方もいらっしゃいます。この場合には東電やNTT等に相談すれば現場で立ち会いをして、移設や越境解消が可能かをすぐに教えてくれます。突き当りやT字、クランク等構造上どうしても移設が出来ない場合も多々ありますが、個人的には気に入ったものであればそんなに気にする必要はないと思いますよ。多少なりともお金はもらえるし、将来はケーブルが地下に埋設されて電柱が必要なくなるかも。

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2015年08月06日

「土壌汚染」その1

最近よく聞くようになった言葉「土壌汚染」、振り返ってみれば大手不動産業者や大手ゼネコンまでもが関与して行政処分が下された事もありました。近年「工場」「クリーニング屋」「印刷」等の跡地や隣接地は要注意との認識が我々零細不動産業者にも浸透してきましたが気にしない業者さんも多く、まだまだ「やったもん勝ち」的なイメージ。実際に売却後トラブルになっているケースもほとんど無いと思われます。
と言うのも@土壌汚染調査はかなり費用がかかるため一般のお客様もあえて調査をしないためA土地を買いたい業者が多く、購入時に「土壌汚染調査」等の条件を付ける事が難しいため。特に不動産業者が「土壌汚染が無いか調査をしてから購入します」なんて言ったら地主さんは他社に売ってしまうでしょう。
ただし、これからはだんだんと変わっていく気がします。もっと安価に調査ができるようになれば一般の方も調査をするようになるでしょうし、それによるトラブルも増えるでしょうね。
実際に弊社が体験した例をあげると「テトラクロロエチレン」。クリーニング屋さんが近くにあったため(隣接ではない)買いの契約後心配になって売主様と相談の上費用折半にて調査を行いました。結果「テトラクロロエチレン」が検出され契約は白紙に。その後その物件はどうなったか?他の業者が購入して一般のお客様に売却してしまったようです。土壌汚染について説明があったかはわかりませんが。
この「テトラクロロエチレン」は地下水に乗って広がる性質があるので予測困難、考えられない場所で検出される事もありえます。完全に土壌汚染が無い物件を買おうと思ったら、どんな土地でも購入前に「土壌汚染調査」をするしか方法がないでしょう。

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