2015年02月28日

「媒介契約」その1

不動産の売却を業者に依頼する場合、その業者と「媒介契約」を結ぶことになります。
「媒介」の種類知っていますか?出された書類に何気なく署名押印をしているかもしれませんが、媒介は「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類。
1、「一般媒介」自分で買主を見つける事はもちろん、ほかの業者に重ねて売却を依頼しても構いません。
2、「専任媒介」自分で買主を見つける事は構いませんが、他の業者に売却依頼する事は出来ません。
3、「専属専任媒介」自分で買主を見つけても媒介業者を通さないと契約できません。当然ほかの業者に売却依頼をする事も不可です。
不動産業者は他社を排除するために当然3を希望しますが売主様にとってはどの媒介が一番良いのでしょうか。
1の場合、媒介業者が「他の業者にも依頼されるので、何とか一番先にお客さんを見つけよう」と考えるか「一生懸命やっても他の業者と契約されたら何にもならないから、適当にやろう」と考えるか微妙なところ。
業者さんに勧められて3を選ぶ方が多いと思いますが、3を選ぶリスクもあります。
「専属専任」を結んでしまうと全てお任せ状態。定期的な報告はしてもらう事になりますが書面やメールによる販売活動状況報告だけではどんな売却活動をしているのかわかりません。
業者は専任媒介で売却依頼を受けた物件を業者間でインターネット上オープンにして他業者のお客様にも紹介可能にする義務があります。ただし、良い物件は媒介業者が自分で買主も見つけたいですよね、特に営業マンをたくさん抱えている会社ほど。
中には自社でお客様を見つけようと、他社からの問い合わせに対して?マークの対応をしている業者も。ただし依頼主はそこまで調べる事は出来ません。
結論は「見積もりで一番高い価格を提示した業者」や「ネームバリューがある業者」が一番高く売ってくれるとは限りません。「本当に信用できる業者に依頼する」それが一番大事なことです。
それぞれの「媒介」についてはまた後日。
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posted by jo-ei at 10:37| Comment(0) | 日記

2015年02月25日

「私道・セットバックトラブル」

「私道」と「セットバック」、両方の記事を書いたので、それに伴うトラブル事例を1つ。下の写真と共にご覧ください。
あるご婦人が離婚に伴う財産分与で取得した土地を売却希望との話(写真@部分)。話を聞くと、かなり争って上で自分のものになったそうです。
場所は駅にも近く北東角地の約70坪で2棟現場にピッタリ、価格の折り合いもつき弊社で購入する事になりました。早速建築指導事務所で道路を調べると北は「42条2項道路」、東は「42条1項5号道路(位置指定道路)」、共に建築基準法の道路で問題なし。道路埋設管もきちんと入っていました。
ただし大きな問題が。北側の「セットバック部分」と東側物件前の「私道(位置指定道路)」が離婚したご主人の名義のままだったんです(写真A部分)。かなり揉めたらしい財産分与、宅地は手にしたものの道路部分をもらうのを忘れていたんでしょう。奥様の土地がご主人様の土地にグルッと囲まれた状態、このままでは2棟建売り事業をしようにも道路の掘削ができず上下水の引き込みが出来ません。それ以前に隣地を所有するご主人の「立会い確認書」なしには2区画に分筆することも難しい。
とはいえ元のご主人も「道路」を持っていても何のメリットもなく、契約後に弊社で交渉しようと考えてとりあえず売買契約を交わしました。とうぜんご主人から「通行掘削の承諾者」を取得でき、実測の立会いもしてもらう事を条件に。
契約後にご主人を訪問して事情を説明すると「妹に相談するけど、道路なんてただでやるよ」とのお話。そんなわけにはいかないのでいくらかお支払いしますと伝えて次回の日程を取り決めました、好感触。
そして2回目の交渉日、前回と打って変わって「売れないし、承諾書も出せない」と言い出したご主人。離婚時に相当揉めたからでしょうか、とにかく「奥様の土地を救済したくない」という態度に豹変してました。
その後は何度連絡しても進展なし、結局数か月後に契約は白紙となり奥様にお支払いした手付金を返してもらいました。
その後も数社の不動産業者が同様の交渉をしに行ったみたいですが同じ結果、その物件は数年経った今でもそのままです。
宅地を取得する場合、付随する道路(私道持分やセットバック等)も一緒に所有権移転する事。たかが道路ですが、それによって本地が「無価値」になってしまうこともあるんです。ご注意ください。
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posted by jo-ei at 12:08| Comment(0) | トラブル事例

2015年02月23日

「協定道路」

最近広告でよく見る「協定道路」や「協定部分」「共用部分」の文字。
それぞれの家が単独では駐車困難な場合などに、「お互いの敷地の一部を道路としてしか使用できない旨の取り決めをするもの(協定道路)」や、「お互いの敷地の一部を通行しても構わない取り決めをするもの(協定部分・共用部分)」(建蔽率、容積率には使用できます)。
便利なようですがリスクもあります。「協定書」と言っても通常は三文判で押印するだけ(会社によっては地役権を設定したり、公正証書にしている場合もありますが)。最初は良くてもどちらかの家の所有者が売却した場合、新所有者にも「協定」が確実に引き継がれるのかわかりません。
お客様の考えは千差万別、新所有者が「そんな事は聞いていない」と主張して塀でも作ろうものなら争い事になる可能性もあります。確率的には低いけれど、購入するならそこまでのリスクを覚悟の上で契約に臨むべきでしょう。
車を所有している方は「敷地延長」と同じく「あくまで自分の敷地単独で駐車が可能な不動産」が一番です。
例えば下の図の「共用部分」、道が細い場合右側「敷地延長」の方にとっては車の出入りを考えると必要ですが、左側「整形地」の方にとっては特別必要な部分ではありません。心配性の自分なら、将来のトラブルを防ぐために「共用部分」を持分1/2づつの「共有地」にしてしまいますね。
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posted by jo-ei at 20:02| Comment(0) | 日記